محضردار

آخرین اخبار در حوزه دفاتر اسناد رسمی - سردفتری -دفتریاری

نحوه خرید و فروش تراکم در پایتخت
ساعت ۱٢:٠۱ ‎ق.ظ روز چهارشنبه ۱۳٩٠/۱/۱٧  کلمات کلیدی:

انبوه‌سازان در تهران باید تراکم را از دلالان رسمی و مورد تایید شهرداری خریداری کنند
گروه مسکن- مینا یوسفی: متقاضیان صدور پروانه‌ساختمانی در پایتخت برای کسب مجوز ساخت در ارتفاع –سه طبقه و بیشتر- باید به دلالان رسمی و مورد تایید شهرداری مراجعه کنند. این افراد، گروهی از طلبکاران مالی شهرداری هستند که به جای «پول‌نقد»، «تراکم» به آنها پرداخت شده است.


شیوه جدید دریافت مجوز ساخت‌وساز اگرچه زمان و هزینه سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در پایتخت را افزایش می‌دهد، اما


دلیل آن بدهی‌های مدیریت شهری است که باعث شده شهرداری تهران برای تسویه حساب با پیمانکاران پروژه‌های عمرانی و همچنین کسانی که ملک آنها به عنوان معارض در مسیر طرح‌ها قرار گرفته، راهکار «تهاتر تراکم» را در دستور کار قرار دهد.
در حال حاضر براساس طرح تفصیلی تهران، حداکثر ارتفاع مجاز ساخت‌وساز 3 طبقه است؛ اما در برخی مناطق و محله‌های خاص امکان احداث طبقات بیشتر نیز وجود دارد که مازاد آن باید با دریافت مجوزی تحت عنوان «تراکم» همراه باشد. قیمت پایه تراکم متر مربعی 120 هزار تومان است که حداکثر نرخ آن در شمال شهر به متری 360 هزار تومان می‌رسد. دلالان تراکم که سازنده‌ها مجبور هستند این مجوز را از آنها بگیرند، بین 7 تا 15 درصد ارزش کل تراکم، به عنوان حق‌ کارگزاری دریافت می‌کنند.
تراکم‌فروشی رسمی است؛ اما...
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، واگذاری تراکم که یکی از راه‌های عمده جبران بدهی‌های شهرداری است، اخیرا موج جدیدی از انتقادها را نسبت به عملکرد شهرداری تهران در بین اعضای شورای شهر تهران به دنبال آورده است. البته در حالی نمایندگان پارلمان پایتخت نسبت به تراکم فروشی در شهر هشدار می‌دهند که مسوولان شهرداری موضوعی تحت عنوان «تراکم فروشی» را غیرواقعی و از اساس سوءبرداشت اعضای شورای شهر می‌دانند.
این انتقاد‌ها بیشتر به نظارت ضعیف عملکرد شهرداری در فروش تراکم و در نتیجه کاهش درآمدهای شهرداری معطوف است، موضوعی که پیش از این خسرو دانشجو، سخنگوی شورای شهر از آن به عنوان « پیش خور کردن درآمد‌های شهرداری» یاد کرده بود. طی چند ماه پایانی سال 89، اعضای شورای شهر تهران در جریان جلسات شورا چندین بار نسبت به فروش تراکم از سوی شهرداری به جای پرداخت بدهی‌های این نهاد اظهار نگرانی کردند و در عین حال با مبهم دانستن عملکرد شهرداری در این زمینه، خواستار ارائه گزارش شفافی از سوی شهرداری به شورا و اعلام آمار تراکم‌های فروخته شده شدند.
روایت شورای شهر از تراکم فروشی
روایت اعضای شورای شهر از موضوع تراکم فروشی این‌گونه است که شهرداری بابت دیون خود به مردم، تراکم واگذار می‌کند که در جریان این واگذاری، تخلف‌هایی صورت می‌گیرد و در نهایت در شهر ساختمان‌هایی به وجود می‌آیند که بیش از حد مجاز ارتفاع گرفته‌اند.
حمزه شکیب، رییس کمیسیون عمران شورای‌شهر در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: طرح تفصیلی تهران که ناظر بر مسائل جزئی ساختمان‌های شهر است، برای هر ساختمان مبنای تراکم را 120 درصد –سه طبقه- تعیین کرده است. علاوه بر این نیز هر ساختمان در هر منطقه از تهران بر اساس طرح تفصیلی می‌تواند چند طبقه بیشتر از 120 درصد اولیه ارتفاع بگیرد که این مازاد تراکم تخلف محسوب نمی‌شود. اما در حال حاضر شهرداری تهران به برخی افراد مجوز ساخت بیش از حد تراکم مجاز در طرح تفصیلی را می‌دهد که این تخلف آشکار و موضوع انتقاد اعضای شورای شهر است.
شهرداری تخلف نمی‌کند
برخی اعضای دیگر شورا در این مورد نظر متفاوتی دارند و معتقدند شهرداری در جریان واگذرای تراکم به طلبکاران تخلف نمی‌کند. به گفته نایب رییس شورای شهر تنها اعتراض شورا به شهرداری در این زمینه عملکرد غیر شفاف این نهاد است و تخلفی در فروش تراکم صورت نگرفته است. چند روز پیش نیز خسرو دانشجو، سخنگوی شورا با اعلام فروش هزار و 600 میلیارد تومان تراکم از سوی شهرداری، اعلام کرد که گزارش‌های شهرداری در این مورد شفاف نیست و تراکم‌های فروخته شده در حساب‌های شهرداری به ثبت نرسیده است.
روایت شهرداری از فروش تراکم
به گزارش دنیای‌اقتصاد، تاکید شورای شهر بر بروز تراکم فروشی از سوی شهرداری تهران در حالی است که مسوولان شهرداری از اساس چنین موضوعی را رد می‌کنند.
سیاوش آزادواری، مدیرکل تشخیص و وصول درآمدهای شهرداری در این باره تاکید می‌کند شهرداری در نقل و انتقال تراکم‌های سطح شهر به هیچ عنوان فروشندگی نمی‌کند و فقط نقش واسطه را دارد. آن‌طور که این مقام مسوول می‌گوید: روند واگذاری تراکم از سوی شهرداری به این صورت است که متقاضیان تراکم اضافی البته در حد مجاز، پس از مراجعه به شهرداری به افرادی که به واسطه قرار گرفتن املاک خود در محدوده طرح‌های عمرانی، از شهرداری مطالباتی دارند، معرفی می‌شوند و پس از آن دو طرف با یکدیگر «تهاتر» می‌کنند.
در واقع در این رویه، کسی که از شهرداری طلب مالی دارد به جای طلب خود تراکم دریافت می‌کند و سپس با فروش تراکم به فرد متقاضی، به پول نقد می‌رسد. این تراکم نیز به شرطی به فرد متقاضی داده می‌شود که ساختمان وی مجاز به افزایش طبقه باشد.
آزادواری مبلغ هزار و 600 میلیارد تومان اعلام شده از سوی سخنگوی شورای شهر مبنی بر ارزش فروش تراکم را تایید و در عین حال تاکید کرد که این مبلغ مربوط به همان تهاترهای انجام شده است. به گفته وی شهرداری در این زمینه هیچ تخلفی انجام نداده و تاکنون گزارش‌های خود را به شورای شهر ارائه کرده است.
به گزارش دنیای‌اقتصاد، یکی از نگرانی‌های شورای شهر
در مورد واگذاری تراکم ورود دلال‌ها به این موضوع است. به این شکل که افرادی که به عنوان طلب خود از شهرداری تراکم دریافت می‌کنند، برای نقد کردن این تراکم به دلال‌ها مراجعه می‌کنند. این دلال‌ها نیز با هزینه‌ای بسیار کمتر از قیمت واقعی، تراکم را از فروشندگان می‌خرند.
20 درصد حق کارگزاری
البته شهرداری در برابر این انتقاد شورای شهر نیز به راه‌اندازی یک شرکت جدید در شهرداری به عنوان کارگزار نقل و انتقال تراکم اشاره می‌کند. نادر کرمی، قائم‌مقام معاونت شهرسازی و معماری شهر تهران در این مورد به «دنیای‌اقتصاد» گفت: تا پیش از به وجود آمدن این شرکت دلالی در حوزه خرید و فروش تراکم صورت می‌گرفت؛ اما از چند ماه گذشته تا کنون دیگر دست دلالان غیر رسمی از تراکم فروشی کوتاه شده است.
به نظر، ادعای شهرداری تهران در مورد جلوگیری از ورود دلالان به حوزه نقل و انتقال تراکم در عمل نیز صحت دارد؛ چرا که پیگیری‌های خبرنگار دنیای اقتصاد حاکی از کاهش قابل توجه فعالیت شرکت‌های دلالی است. این شرکت‌ها در روزنامه‌ها آگهی می‌کنند که حاضرند تراکم را از طلبکاران مالی شهرداری –دلالان رسمی- دریافت و آن را به سازنده‌ها بفروشند.
اما تعداد آگهی‌های نقل و انتقال تراکم در روزنامه‌ها که تا چند ماه گذشته چندین ستون از بخش نیازمندی‌های روزنامه را به خود اختصاص می‌داد گواه این مطلب است که هم‌اکنون این دلال‌ها از بازار تراکم خارج شده‌اند. روز گذشته نیز تنها یک آگهی در این زمینه در روزنامه وجود داشت. متصدی این آگهی به «دنیای اقتصاد» گفت: از زمانی که شرکت کارگزاری در شهرداری تشکیل شده، سایر شرکت‌های کارگزاری امکان ورود به موضوع تراکم را ندارند. وی در عین حال میزان حق کارگزاری تراکم در تهران را حداقل 17 و حداکثر 20 درصد از مبلغ کل تراکم عنوان کرد.
این در حالی است که شرکت وابسته به شهرداری کارگزاری نقل و انتقال تراکم را با نرخ 7 درصد انجام می‌دهد.
به گزارش دنیای‌اقتصاد، شورای شهر تهران در نظر دارد برای بررسی ابعاد خرید و فروش تراکم جلسه‌ای با حضور مدیران شهرداری تشکیل دهد.