محضردار

آخرین اخبار در حوزه دفاتر اسناد رسمی - سردفتری -دفتریاری

مطلبی از قلم سلیم
ساعت ۱۱:٥۸ ‎ب.ظ روز سه‌شنبه ۱۳٩٢/۳/۱٤  کلمات کلیدی:

سلام بر همکاران گرامی و عزیزم

مدتها بود به دلیل برخی گرفتاریهای شخصی و اداری، فرصت نوشتن و بیان دغدغه هایم با شما کمتر  دست می داد. خدا را شکر، که با رفع برخی از مشکلات و گرفتاریها، بار دیگر فرصتی فراهم شد تا  مستمر کنار شما باشم.

با نگاهی به گذشته و بررسی شرایط و رخدادهای امروز، به آسانی این نکته قابل درک است که روزهای  بسیارسختی در پیش روی حرفه سردفتری است.

اخبار کاملا موثقی از برنامه ریزی همه جانبه راهور ناجا در خصوص یکسره کردن تکلیف نقل و انتقال  خودرو به گوش می رسد. برنامه ای که ظاهرا از آخر تابستان و در حوزه های مختلف و این بار با تمام  توان پلیس آغاز خواهد شد. قانون گریزی راهور در این حوزه همچنان ادامه دارد. به هر دلیلی و با  کوچکترین ایراد شکلی در اسناد رسمی وکالت تعویض پلاک که اساسا ارتباطی به راهور ندارد، مردم را به دفاتر باز می گردانند تا موجبات  نارضایتی مردم فراهم شود. همچنان در تعویض پلاک به سند رسمی قطعی منقول اهمیت نمی دهند و  مردم را به نرفتن به دفاتر اسناد رسمی تشویق می کنند. در روز روشن و خلاف هر منطق و قانونی،  عجیب ترین تفسیر را از قانون مدنی می کنند و متاسفانه و متاسفانه در الحاقیه بودجه سال 1392، عبارت نقل و انتقال خودرو و تعویض پلاک گنجانده شده است و به زودی همین عبارت بهانه ای برای آغاز  تاختن مجدد به منافع مردم و ما خواهد شد.

روابط حقوقی حرفه سردفتری با دلالان، هر چند از نظر حقوقی کاملا روشن و شفاف است و قانون دلالی  مصوب 1317 به صراحت تعیین تکلیف کرده است، اما همچنان به مثابه اسخوانی میان زخم خودنمایی  می کند.

حسب شواهد، در سال جاری دو طرح بسیار مهم اصلاح قانون دفاتر اسنادرسمی و اصلاح نظام مالیاتی باید
به سرانجام برسد و هر کدام از این دو طرح به خصوص طرح اصلاح قانون دفاتر
اسناد رسمی به نوعی  با سرنوشت و آینده حرفه سردفتری گره خورده است.

هر چند بسیاری از همکاران ما تغییر ماده 69 قانون دفاتر را بزرگترین دغدغه خود در طرح جدید می دانند،  اما به واقع موادی در این طرح گنجانده شده است که اگر اهمیتی بیش از تغییر ماده 69 نداشته باشد،  اهمیتی کمتر نخواهد داشت و نباید از آنها غافل ماند.

موضوع بیمه همکاران ما نیز از دغدغه های بسیار مهم است. سالهاست دغدغه جدی بیمه، به یکی از  مهمترین دغدغه های حرفه ای همکاران ما تبدیل شده است.این ابتدایی ترین حق همکاران است، چرا  که یکی از ابتدایی ترین وظیفه آنها پرداخت 10% حق بیمه و بازنشستگی است.اما سالهاست این  انتظار، که اکنون باید نام آن را معظل گذارد، معطل گذارده شده است و امروز و فردا می شود و هنوز هم  معلوم نیست چه خواهد شد. هر چند معتقد به نظر خواهی از همکاران گرامی در هیات مدیره های کانونها و جوامع سردفتری سراسر کشور برای رفع مشکل بیمه همکاران هستم، اما شیوه در پیش  گرفته شده فعلی، راهی بسیار بسیار اشتباه است که فقط زمان و سرمایه را تلف می کند و لاغیر.

اگر ایران با سفرهای استانی آقای احمدی نژاد به آبادانی و رونق رسید و مشکلات کشور حل شد،  مشکل بیمه همکاران ما هم با گذاردن جلسه در استانهای مختلف حل خواهد شد. اگر سفر استانی  برای توسعه و پیشرفت از ابزارهای مهم و لازم بود، دولت کشور چین فقط  300سال به سفر استانی  احتیاج داشت تا نیازمندیهای خود برای برنامه ریزی را شناسایی کند.

مگر همکاران ما از بیمه چه انتظاری دارند که باید این همه منتظر جلسه و سفر استانی و آمد و شد  بمانند؟ بیمه، شاخصه هایی دارد که نمونه های میدانی آن بسیار فراوان است و به آسانی قابل تشخیص است. همکاران ما در سراسر کشور انتظار دارند با پرداخت حق بیمه خود، بهترین خدمت را از بیمه خود اعم از پایه و تکمیلی دریافت کنند و لاغیر.

معتقدم، شیوه در پیش گرفتن سفرهای استانی مستمر و سریع،با تعیین دستور جلسات غیر منطبق با زمان نشست، برای رفع مشکلات حرفه ای، به ویژه مشکل بیمه، به خصوص با تجربه تلخ نشست  اصفهان،
برای هیات مدیره کانون، نشانه توان و احترام به خرد جمعی نیست. توان هیات
مدیره در این است که با استفاده از کارشناسان خبره، برنامه ای جامع و با
کیفیت را تدوین نموده و قاطعانه بر اجرای آن همت گمارد.

 به نظر می رسد هیات مدیره محترم، با شاخص ارایه بهترین و بالاترین خدمت ممکن به همکاران، با  توجه شان اجتماعی آنها و مبلغ پرداختی همکاران به عنوان حق بیمه (که به واقع مبلغ کمی هم  نیست) و بر اساس تجربه های موجود در جامعه در ارایه خدمات ارزنده بیمه، باید نسبت به حل مشکل  بیمه همکاران اقدام نماید.

اما انتظاری که از هیات مدیره فعلی می رفت، آن بود که ساختار جدیدی را برای کانون سردفتران تعریف  نماید. افزایش دفاتر اسناد رسمی، تعرض بی سابقه به صلاحیتهای ذاتی دفاتر اسناد رسمی و افزایش  حجم مشکلات و معضلات با دستگاههای و ادرات و نهاد هایی همچون دارایی و شهرداری و غیره،  ماموریتهای کانون و هیات مدیره را افزایش داده است و گنجاندن این وظایف در ساختاری نامناسب  نشانه ای از ناکارآمدی تشکیلات در طولانی مدت است. اما ظاهرا اصلاح و تغییر ساختاری در کار نیست  و کارها بر غلطک گذشته شروع به گردیدن نموده است و بعد از مدتی نگه داشتن دیگر غیر ممکن است.  شاید هم این اقدام صورت گرفته است و بنده بی اطلاعم.

در ایام انتخابات نوشته بودم که از نشانه های هیات مدیره موفق، استفاده حداکثری از ظرفیتهای حرفه  ای و پرداختن به نظارت و سیاست گذاری و فارغ شدن از کار اجرایی است. اما به دلیل ساختار نامناسب  تشکیلات و ساختار کانون، هیات مدیره چاره ای جز کار اجرایی و روز مره ندارد و بی تردید ترسیم و  برنامه ریزی برای نیل به سیاستهای کلی حرفه سردفتری معطل خواهد ماند.

یکی از تنایج ساختار اشتباه، این است که زحمات و تلاشهای هیات مدیره دیده نشود، در حالی که اگر  همین زحمات در ساختاری اصلاح شده کشیده شود، نتایج بهتری را خواهد داشت. خداوند گواه این  سخن من است که برخی از اعضای هیات مدیره بعضا تا 8 شب در کانون کارهای جاری را انجام می دهند، اما اگر بعد از مدتی از او بیلان کار بخواهد، به دلیل ساختار اشتباه کانون، فقط باید سکوت پیشه  کند، در حالی که همین کارها در ساختاری مناسب بیلانی شایسته و واقعی با نتایج مثبت بیشتر به  همره خواهد داشت.

به هر حال، آرزوی قلبی من موفقیت هیات مدیره است و یقینا این آرزوی هر موافق و مخالفی است، چرا  که به هر حال ظرف 3 سال آینده، هیات مدیره سکان دار کشتی طوفان زده ای است که همه ما مسافر ان هستیم و هیچ عقل سلیمی آرزوی غرق شدن این کشتی را نخواهد داشت. اما معتقدم باید ایرادات  کار گفته شود و هیات مدیره زیر تیغ انتقاد سازنده و واقعی و به دور از هر گونه تخریب و بغض و کینه ورزی  آب دیده شوند و راه را از بیراه بهتر تشخیص دهند.

همکاران ما در سراسر کشور، نه چشم انتظار خدمات هیات مدیره به خود، بلکه چشم انتظار انجام  وظیفه هیات مدیره به حرفه سردفتری هستند. منتظر تحقق شعارها و وعده های هیات مدیره هستند و  بی شک خیلی زود بر عملکرد آنها به قضاوت خواهند نشست. اکنون حدود 3 ماه از آغاز فعالیت هیات  مدیره گذشته است و هنوز نمی توان از آنها انتظاری داشت و بر آنها نقدی جدی وارد ساخت، هر چند از  5 عضو سردفتر و اصلی هیات مدیره 3 عضو محترم در هیات مدیره قبل حضور داشتند و 2 عضو دیگر، هم  با مشکلات کانون آشنا بودند و هم در تشکیلات حضور فعال داشتند.

بر اساس اطلاعات منتشر شده از انتخابات، از مجموع حدود 1700 دفتر فعال در سطح استان تهران، 914 نفر در انتخابات هیات مدیره شرکت کردند و تقریبا  47% همکاران ما بنا به دلایل مختلف در انتخابات شرکت نکردند. چرایی این عدم  رغبت در انتخابات و تلاش در جهت رفع آن باید یکی از دغدغه های جدی هیات  مدیره محترم باشد.

معتقدم هنوز استفاده از ظرفیت حداکثری همکاران در اداره کانون واقع نشده است. وظیفه هیات مدیره است تا به هر نحوی، زمینه حضور نخبگان حرفه سردفتری را در حوزه های مختلف کانون فراهم نمود،  چرا که نه این 7 نفر عضو محترم هیات مدیره، که هیچ 7 نفری به تنهایی و بدون استفاده از توان عمومی  حرفه ای نمی توانند در پیشبرد کارها موفق باشند. از سوی دیگر تقویت جایگاه و تثبیت نقش فعال و  قانونی دفاتر تخصصی کانون جز با پشتوانه حضور حداکثری همکاران محقق نمی گردد.

از سوی دیگر به دلیل فقدان تشکیلات اصولی و مناسب در کانون سردفتران، ارتباطات حرفه ای کانون سردفتران و دفتریاران با مجموعه سازمان ثبت، دستگاه قضایی و مجموعه دستگاههای حاکمیت، فقط  ارتباطات شخصی است نه سازمانی. توضیح این که بالای 95% ارتباطات کانون سردفتران و دفتریاران با  دستگاههای فوق الذکر تنها توسط 3 یا 4نفر انجام می شود. فرض محال، محال نیست. فرض کنیم امشب و ناگهانی تمامی این 4نفر از حرفه سردفتری استعفاء دادند. کدام وزیر، کدام مسوول قضایی  کشور و حتی کدام یک از معاونان وزراء، نماینده کانون را به حضور می پذیرد؟ آیا بدون این 4 نفر امکان حضور نمایندگان این حرفه در کمیسیونهای مجلس وجود دارد؟ هرگز. حال، آیا آینده این راه، مصلحت  حرفه در 10سال آینده است؟

هر چند نسبت به تشکیل و تقویت کانونهای سردفتری و تفویض اختیار به آنها نظر بسیار مثبتی دارم و  معتقدم در بخشهایی مثل روابط عمومی، بازرسی، آموزش تفویض اختیار همراه با اختصاص بودجه امری  بسیار لازم است، اما معتقدم برخی از امور از جمله بیمه و بازنشستگی باید منحصر در صلاحیت کانون  تهران باشد. فلذا در این حوزه ها، اتفاقا فعالیت و اقدامات کانون سردفتران مرکز باید آنچنان جامع و بی نقص و سریع باشد، که اساسا نه ایرادی بر کارها گرفته شود و نه نیازی به تفویض اختیار باشد.

 

مادام که ساختار کانون سردفتران و دفتریاران متناسب با وضع مورد نیاز اصلاح نگردد، مادام که هیات  مدیره که باید نقش مغز متفکر، برنامه ریز و ناظر این حرفه را داشته باشد، حسب ضرورت ساختار اشتباه  کانون، نقش اجرایی را بر عهده گرفته است، مادام که فعالیتهای کانون به دور از سیستم و به صورت  شخصی پیگیری شود، مادام که هیات مدیره نقش نظارت و مجری را هم زمان ایفا نماید، مادام که  کارهای داخلی و اداری داخل کانون بیشتر وقت هیات مدیره را به خود اختصاص داده است، لاجرم کارها  به خوبی هم پیش نخواهد رفت و روزهای سختی در پیش خواهیم داشت.

http://www.ghalamesalim.blogfa.com/


 
چوب اختلاف ثبت اسناد با املاک بر سر مردم
ساعت ۱۱:٤٩ ‎ب.ظ روز دوشنبه ۱۳٩٢/۳/۱۳  کلمات کلیدی:

روزنامه  قانون

 تاریخ
خبر: ۱۳۹۲ دوشنبه ۱۳ خرداد       
گروه قضایی،  وحیده کریمی- یک
بخشنامه  روند عادی ثبت اجاره نامه ها را
تغییر داد و بحث الزام  یا اختیار در ثبت
قرار داد ها در دفاتر ثبت اسناد رسمی را به موضوع چالش برانگیز تبدیل کرد تا عادت
رفتن به دفاتر مشاور املاک به بوته نقد گذاشته شود  تا 
مردم از همه جا بی خبر بمانند که تکلیف شان در میان اختلاف دفاتر ثبت و
مشاوران املاک چیست و ما در نهایت ندانیم 
دعوا بر سر منافع مردم است یا یک صنف خاص؟! احمدعلی سیروس، قائم مقام کانون
سردفتران و دفتریاران ، مصطفی  قلی خسروی
،مدیر اتحادیه مشاوران املاک، اشکان الماسی، مشاور حقوقی اتحادیه مشاوران املاک
مهمان روزنامه قانون بودند تا در یک میزگرد حقوقی پاسخگوی  انتقادات وارده به اخبار موجود در فضای ثبت
اجاره نامه ها باشند.

      اجازه دهید با این سوال شروع کنیم که بر
اساس عادت مردم برای عقد قرار دادهای خود به مشاوران املاک رجوع می کنند و این عمل
سال ها ست که انجام می شود قبل از هر چیزی می خواهیم بدانیم چرا ازمردم خواسته شده
برای عقد قرار دادها به دفاتر ثبت رجوع کنند؟ 

      سیروس: این یک واقعیت است که بعد از انقلاب
مراجعه به دفاتر مشاور املاک برای ثبت قرارداد اجاره و حتی خرید و فروش افزایش
یافته و بعد ما شاهد این رویکرد جمعی بوده ایم. برای توضیح دلایل افزایش اقبال
عمومی به مشاوران املاک به صورت خلاصه باید بگویم:

      1- قبل از انقلاب در قانون مالیاتی مصوب سال
1345 در بند <<الف>> ماده 32 این قانون آمده بود که دفترخانه ها باید
مالیات نقل و انتقال اسناد رسمی را بگیرند و به صندوق بریزند و فقط یک حق الزحمه
ای برای این دفتر خانه ها درنظر گرفته شده بود تا از ثبت قراردادها دریافت کنند.

      2- در سال 59 هم 10 ماده از قانون مالیات
های مستقیم را تغییر دادند که طی آن مقرر شد اسناد رسمی و اجاره ای در زمان تنظیم
مفاصح حساب مالیاتی دریافت کنند .

      3- البته در همان زمان در قانون پیش بینی
شده بود برای کسانی که بالای صدهزار تومان درآمد داشتند 15 درصد به عنوان جریمه در
زمان تنظیم سند اجاره از آن ها دریافت شود ........


 
چوب اختلاف ثبت اسناد با املاک بر سر مردم
ساعت ۱۱:٤٩ ‎ب.ظ روز دوشنبه ۱۳٩٢/۳/۱۳  کلمات کلیدی:

روزنامه  قانون

 تاریخ
خبر: ۱۳۹۲ دوشنبه ۱۳ خرداد       
گروه قضایی،  وحیده کریمی- یک
بخشنامه  روند عادی ثبت اجاره نامه ها را
تغییر داد و بحث الزام  یا اختیار در ثبت
قرار داد ها در دفاتر ثبت اسناد رسمی را به موضوع چالش برانگیز تبدیل کرد تا عادت
رفتن به دفاتر مشاور املاک به بوته نقد گذاشته شود  تا 
مردم از همه جا بی خبر بمانند که تکلیف شان در میان اختلاف دفاتر ثبت و
مشاوران املاک چیست و ما در نهایت ندانیم 
دعوا بر سر منافع مردم است یا یک صنف خاص؟! احمدعلی سیروس، قائم مقام کانون
سردفتران و دفتریاران ، مصطفی  قلی خسروی
،مدیر اتحادیه مشاوران املاک، اشکان الماسی، مشاور حقوقی اتحادیه مشاوران املاک
مهمان روزنامه قانون بودند تا در یک میزگرد حقوقی پاسخگوی  انتقادات وارده به اخبار موجود در فضای ثبت
اجاره نامه ها باشند.

      اجازه دهید با این سوال شروع کنیم که بر
اساس عادت مردم برای عقد قرار دادهای خود به مشاوران املاک رجوع می کنند و این عمل
سال ها ست که انجام می شود قبل از هر چیزی می خواهیم بدانیم چرا ازمردم خواسته شده
برای عقد قرار دادها به دفاتر ثبت رجوع کنند؟ 

      سیروس: این یک واقعیت است که بعد از انقلاب
مراجعه به دفاتر مشاور املاک برای ثبت قرارداد اجاره و حتی خرید و فروش افزایش
یافته و بعد ما شاهد این رویکرد جمعی بوده ایم. برای توضیح دلایل افزایش اقبال
عمومی به مشاوران املاک به صورت خلاصه باید بگویم:

      1- قبل از انقلاب در قانون مالیاتی مصوب سال
1345 در بند <<الف>> ماده 32 این قانون آمده بود که دفترخانه ها باید
مالیات نقل و انتقال اسناد رسمی را بگیرند و به صندوق بریزند و فقط یک حق الزحمه
ای برای این دفتر خانه ها درنظر گرفته شده بود تا از ثبت قراردادها دریافت کنند.

      2- در سال 59 هم 10 ماده از قانون مالیات
های مستقیم را تغییر دادند که طی آن مقرر شد اسناد رسمی و اجاره ای در زمان تنظیم
مفاصح حساب مالیاتی دریافت کنند .

      3- البته در همان زمان در قانون پیش بینی
شده بود برای کسانی که بالای صدهزار تومان درآمد داشتند 15 درصد به عنوان جریمه در
زمان تنظیم سند اجاره از آن ها دریافت شود ........


 
نبودی گر پدر دنیا نبودی !
ساعت ۱٢:٠۱ ‎ق.ظ روز جمعه ۱۳٩٢/۳/۳  کلمات کلیدی:

 نبودی گر پدر دنیا نبودی !
بدونِ مرد زن زیبا نبودی !

محبت چشمه ا ی از مردِنیک است
نبودی آب گر،  دریا نبودی

گلستان با گل است و خار خوش بوی
نبودم خار اگر با ما نبودی

اگر زشتم ، تو گر زیبایِ دلکش
بدونِ زشتی ام پیدا نبودی

وگر من خاکِ دشتم ،ماه تابی
نبودم پَست گر ، بالا نبودی

نبود ار مرد ، ای زیبای حوری
به حسِ عاشقی شیدا نبودی

نمی زد گر به قلبت بند ، هستی
تو حتی لحظه ای با ما نبودی

مرا دلداده ای عاشق چو مجنون
نمی کرد ار خدا ، لیلا نبودی

تو پنداری که  فارغ از منی لیک
   نبودم   گر،  چنین دانا نبودی

نبود ار شوقِ  من  در عمقِ جانت
به عشق ام  مفتخر ، حالا نبودی

 

http://aalvandi.blogfa.com/

 

 

 
در معاملات پیش‌فروش همیشه هم خوش‌بین نباشید
ساعت ۱٢:٤٢ ‎ق.ظ روز پنجشنبه ۱۳٩٢/۳/٢  کلمات کلیدی:

حرفه‌ای‌های بازار پیش‌فروش و پیش‌خرید برای کسانی که قصد دارند سرمایه خود را به این بازار وارد کنند 18 توصیه مهم دارند برای اینکه چطور رفتار کنند تا سرشان کلاه نرود و در تور کلاهبردارن حرفه‌ای ساختمانی گرفتار نشوند.
1.مشاهده و تایید سند مالکیت ملک
قبل از اینکه هر گونه مبلغی به عنوان پیش خرید به سازنده بپردازید، سند مالکیت ملک موردنظر را ببینید و تاییدیه آن را از سازمان ثبت در شهرهای عادی و سازمان مناطق آزاد در این مناطق، دریافت کنید.
2. اخذ سند و مجوز قانونی ساخت از مراجع قانونی ذی‌صلاح پس از انجام معامله.
اگر مبایعه‌نامه خرید را امضا کردید، حتما پیگیر دریافت و انتقال سند رسمی از مراجع ذی‌صلاح باشید. در مواردی مشاهده شده حتی پس از تحویل واحدها و سکونت افراد در آنها به علت نداشتن سند و همچنین بدهی‌های کلانی که این سازندگان به بانک‌ها دارند، واحدها مصادره شده است.
3. اخذ آخرین ترازنامه حسابرسی شرکت سازنده و تجزیه و تحلیل آن از سوی یک مشاور مالی آگاه.
ترازنامه حسابرسی شرکت‌ها نشان‌دهنده میزان دقیق بدهی شرکت‌ها نسبت به دارایی‌های آنها چقدر است.
در ترازنامه حسابرسی اغلب شرکت‌های ساختمانی کلاهبردار، نسبت دارایی‌ها به بدهی‌ها منفی است که این امر نشان‌دهنده ورشکستگی کامل آن ششرکت سازنده است.
4. مطالبه گزارش دقیق و منظم در خصوص مدیریت پروژه که نشان‌دهنده میزان پیشرفت فیزیکی کار و نحوه مدیریت پروژه است.
5. بازدید مکرر از محل پروژه و مشاهده میزان پیشرفت فیزیکی کار متناسب با پرداخت‌ها و تعهد سازنده (بعد مسافت نباید مانع از بازدیدهای به موقع شود).
6. بررسی آخرین تغییرات و تحولات مربوط به اعضای هیات‌مدیره شرکت از طریق سایت روزنامه رسمی کشور.
در برخی موارد هویت اعضای هیات‌مدیره شرکت‌های کلاهبردار صوری است. به این معنی که مدیر عامل شرکت، شخص دیگری است که به علت بدهی و ورشکستگی قادر به فعالیت نیست و شخص دیگری به صورت صوری به عنوان مدیرعامل معرفی می‌شود.
7. فریب تبلیغات متعدد در خصوص پیش فروش واحدها که از طریق بنرها، بیلبوردها، رسانه‌های مکتوب، دیداری و شنیداری، مهمانی‌ها و جشن‌ها و... صورت می‌گیرد را نخورید.
8. دام‌های مختلفی از سوی برخی از این شرکت‌ها برای جذب خریدار گسترده می‌شود که از جمله آنها می‌توان به جذب برخی افراد سرشناس در حوزه‌های گوناگون به عنوان خریداران اولیه یا دادن بلیت‌های قرعه‌کشی و جوایزی مانند اتومبیل به خریداران اشاره کرد.
9. خرید را به صورت اقساطی انجام دهید و هر چند وقت یکبار پیشرفت کار را از نزدیک نظاره کنید.
10. خسارت تاخیر را در قرارداد طوری محاسبه و لحاظ کنید که حداقل ضرر و زیان ناشی از 60 درصد تورم را پوشش دهد.
11.پیشنهاد می‌شود پروژه‌هایی را برای پیش‌خرید انتخاب کنید که بیش از 60 درصد پیشرفت فیزیکی داشته‌اند. این امر به معنای احداث پروژه با سرمایه ثابت صاحب یا سازنده آن است.
پیش خرید واحدهایی با صفر درصد پیشرفت فیزیکی یا واحدهایی که کمتر از 60 درصد پیشرفت داشته اند ریسک بزرگی است و به هیچ وجه توصیه نمی‌شود.
12. در پیشنهاد بهتری، خرید از واحدهای تکمیل شده از یک پروژه، توصیه می‌شود.
13. بررسی وضعیت برند شرکت ساختمانی مورد نظر از مراجع ذی صلاح.
برند در اینجا به معنای شهرت و سابقه شرکت است که در مناطق آزاد از طریق سازمان مناطق آزاد و در شهرهای دیگر از طریق اداره کل راه و شهرسازی استان قابل وصول است.
14. توجه داشته باشید که ملک مورد نظر شما به هیچ علتی در گرو بانک نباشد. حتی در زمان تحویل، سند ملک را دریافت کنید و به مبایعه‌نامه اکتفا نکنید.
15. توجه داشته باشید که گاه انبوه‌سازانی که مبادرت به پیش فروش می‌کنند مشکل نقدینگی دارند و بدون اینکه درصد قابل توجهی از پروژه انجام شده باشد مبادرت به پیش فروش می‌کنند. مراقب این انبوه سازان باشید و از آنها خرید نکنید.
16. برخی از این انبوه‌سازان وکلایی دارند که فعالیت‌های غیرقانونی و خلاف آنها را با ترفندهایی، قانونی و قابل توجیه جلوه می‌دهند تا طعمه‌های خود را در صورت شکایت و عدم تحویل واحدها، مغلوب کنند. به استدلالات این وکلا توجه نکنید و شکایت خود را از مراجع قانونی پیگیری کنید.
17. پیشنهاد می‌شود قبل از خرید واحدهای تجاری، ادرای، مسکونی و... که قیمت بالایی دارند حتما با مشاور حقوقی و مالی مشورت کنید.
18. به علت وجود تورم، خرید واحدهایی که قرار است مدت زمانی طولانی برای دریافت آنها صبر کنید و زمان تحویلشان طولانی است، مقرون به صرفه نیست. شما می‌توانید به جای خواب سرمایه خود در این پروژه‌ها، در مکان‌های امن‌تری سرمایه‌گذاری کنید که زودتر هم به بازدهی برسید.


 
قرارداد پیش فروش را چگونه تنظیم کنیم؟
ساعت ۱٢:٤۱ ‎ق.ظ روز پنجشنبه ۱۳٩٢/۳/٢  کلمات کلیدی:

با توجه به اینکه عدم تنظیم دقیق قرارداد پیش فروش در نهایت منجر به ضرر و زیان یکی از طرفین یا هر دو می‌شود و خواسته یا ناخواسته دعاوی حقوقی را افزایش می‌دهد، توجه به شکل صحیح تنظیم قرارداد پیش‌فروش جزو اولین گام‌های ضروری پس از تصمیم طرفین به انجام معامله است.

 

بهتر است طرفین به خصوص پیش‌خریداران، قبل از مراجعه به بنگاه‌های مسکن یا دفاتر اسناد رسمی، برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش نسبت به هریک از مواد، بندها و تبصره‌های موجود در فرم‌های استاندارد در این نوع از قرارداد، مطالعه، ارزیابی و تامل کرده و در صورتی که خودشان سررشته کافی برای تعیین مفاد قرارداد ندارند، حتما با مشاور حقوقی و مالی در این زمینه مشورت کنند تا گرفتار دردسرهای بعدی ناشی از بی‌اطلاعی از اصول حاکم بر اینگونه معاملات نشوند.
این در حالی است که لازم است موارد موجود در قرارداد متناسب با وضعیت روز بازار مسکن و همچنین اهداف خریدار و سازنده تنظیم شود که در هر دوره‌ای ممکن است متفاوت باشد. تعیین زمان تحویل، ثابت یا متغیر بودن قیمت ساخت متناسب با افزایش هزینه‌ها در طول احداث پروژه و هزینه تاخیر، مواردی هستند که حتما باید با توجه کافی نسبت به شرایط روز، تعیین و تکلیف شوند.
فرم قرارداد پیش‌فروش در کامل‌ترین شکل خود دارای ۱۱ ماده است که هر کدام از این مواد، چند بند تکمیلی دارد. 
ماده ۱- طرفین قرارداد: عبارتند از فروشنده و خریدار یا وکلای آنان. (درج مشخصات کامل آنان، آدرس و شماره تماس به طور دقیق و خوانا)
ماده ۲- عبارت است از ساخت و فروش مورد معامله با مشخصات، اوصاف و شرایط مورد توافق طرفین و انتقال آن طبق مقررات به خریدار در برابر دریافت عوض معلوم که اصولا مبلغ بوده که بر حسب متر مربع یا قیمت تمام شده محاسبه می‌گردد.
ماده ۳- مشخصات مورد قرارداد: دارای دو بند و یک تبصره می‌باشد که در بند ۱ لزوما و الزاما ثبت تعداد دانگ مورد معامله، شماره پلاک احداثی و به‌خصوص مساحت واحد مذکور که اغلب اختلافات ناشی از عدم تسلیم مساحت و متراژ توافق شده توسط سازنده باعث بروز مشکلاتی برای طرفین می‌شود. بنابراین تاکید می‌شود مساحت خالص (مفید) و مشاع واحد، به صورت دقیق ذکر شود یا حتی‌الامکان حداقل و حداکثر آن نوشته شود تا بعد از انجام معامله یا تحویل واحد متعاملین متضرر نشوند. البته در قیمت‌گذاری واحد آپارتمان، محاسبه متراژ مفید ساختمان و انباری و یک دوم پارکینگ بدون محاسبه مشاعات ملحق ساختمان ملاک عمل قرار می‌گیرد و همچنین ذکر ضلع و طبقه واحد. بند ۲ که طی برگه پیوست مصالح مورد استفاده و لوازم و منصوبات و دیگر موارد شرح داده می‌شود.
در تبصره این بند آمده است که هرگونه تغییری در نقشه یا مشخصات ساختمان با رضایت طرفین امکان‌پذیر است.
ماده ۴ - قیمت مورد معامله: قیمت یا ثمن معامله طبق توافق طرفین مقرر می‌شود، لذا ضمن درج دقیق قیمت برحسب مترمربع یا قیمت تمام شده، مبلغ پیش‌پرداخت و مبالغ باقی‌مانده به صورت دقیق با تاریخ مشخص پرداخت تنظیم می‌شود.
تذکر: در درج شرایط پرداخت توصیه می‌شود مبلغی به عنوان تضمین تنظیم سند در دفترخانه تعیین و در گرو خریدار باقی بماند.
ماده ۵ - تسلیم مورد معامله: در این ماده تاریخ دقیق تحویل مورد معامله درج می‌شود، لذا در ذکر تاریخ توجه شود که متعاملین در آینده دچار ضرر و زیان نشوند. 
ماده ۶ - شرایط و آثار قرارداد: دارای ۱۴ بند و یک تبصره شامل لزوم ثبت قرارداد پیش‌فروش، دارا بودن شناسنامه و مجوز ساخت از شهرداری است؛ در برخی موارد مشاهده می‌شود، سازندگان، به دلیل عدم تمکن مالی اقدام به پیش‌فروش می‌کنند که به دلیل عدم دارا بودن مجوز مذکور، اعلام تاریخ دقیق تحویل مورد معامله امکان‌پذیر نبوده که این خود بروز مشکلات آینده را موجب می‌شود.
قیمت مورد معامله طبق توافق طرفین مکتوب می‌شود، لذا به هیچ عنوان و با بالا رفتن تورم تغییری در آن لحاظ نمی‌شود (هر چند در برخی قراردادها طرفین توافق می‌کنند در صورت افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت در طول مدت احداث پروژه، درصدی از افزایش را اعمال کنند)، همچنین ذکر مبلغ خسارت در تاخیر تحویل واحد از ناحیه فروشنده و عدم پرداخت به موقع ثمن معامله مذکور در ماده ۴ از طرف خریدار، در بند‌های این ماده، از نکات قابل توجه است.
قسمت توضیحات: در این قسمت نکات مهمی از قبیل آدرس دقیق ساخت مورد معامله، نوع مصالح مورد استفاده، تمهیدات به کار رفته در آن، شرایط مالکیت، امکانات شامل آب، برق و گاز و مشاعات واحد از جمله پارکینگ و انباری و... طبق قانون تملیک آپارتمان‌ها، ذکر دقیق شرایط پرداخت به تاریخ، مقرر کردن مبلغ فسخ قرارداد برای تضمین قرارداد، ذکر می‌شود. 

دنیای اقتصاد